南木
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  ·徐一鸣 收藏式的精品购屋哲学

高手心法》让房子自己说故事 


达一广告执行创意总监徐一鸣,是广告高手、也是股票市场的资深投资人。2005年9月徐一鸣在本刊「独家」曝光个人私房股票后,犀利的分析,立刻吸引一票股友粉丝(Fans),他当时推荐的硅统、宏碁、顺德、友通、亿光、广宇等股票,迄今涨幅可观,从50%至6倍不等。 

热爱广告、也不忘情股票的徐一鸣,近年又多了一项兴趣:投资上海房地产。 

2003年底,徐一鸣儿子即将从柏克莱大学毕业,长期在美照顾孩子的太太决定返台照顾认真打拼的老公,「突然多一个老板在家很麻烦,」为了让邮局退休的太太有事做,徐一鸣赴上海「求田问舍」,再交给太太打理。投资从未接触的房地产领域,与他的「股龄」相较,算很晚「入市」。 

始终坚持「本业精采,才能投资理财」的他,对于动辄千万的房地产投资,依然抱持同样认真的态度。这回他的投资哲学是:先买上海的好房子,租给有津贴的老外,再把每月收来的租金「定期定额」购买A股共同基金。 

徐一鸣认为,当初的假设是,第一赚人民币升值(估计10%,目前约6%),其次赚基金涨幅(估计10%,目前约60%),假以时日,赚房子增值(估计10%,目前约20%)。最大的优点是从高风险股市转成固定收益,正适合不再年轻的他。 

不过,3年多下来,徐一鸣投资上海房地产却像小李飞刀般精准,不计算房子与基金增值,光租金进帐就等于每年送太太一间台北县公寓,平均收益率比定存高3倍多,在眼前利率低到快躺平的年代,这样出色、稳健的报酬率,连寿险业者都不得不说声「赞」! 

房租可以收得比别人高,基金、房价还能增值!如此亮丽的投资,背后隐藏的正是他长期观察「老外」所累积的投资心得与个人擅长的美学素养。归纳他投资房地产的致胜关键,有以下三个原则: 

原则1:只挑老外心动的房子 

前几年,徐一鸣陪孩子住美国,他四处看房子打发时间,而且专看有钱老美的房子。「收入一般的老美,也比我们有钱人住得好!他们可以等一两年打折买一件好家具,花七八年辛苦整理庭园,用一辈子心血打理房子。」戴着洋基棒球帽与黑框眼镜的徐一鸣,用广告人敏锐的观察力分析:「老美生活重于工作,他们挑环境、挑学区、挑邻居、挑房子格局,什么都挑;老中工作重于生活,有得住就好,顶多挑个学区。」 

正因一般人「不知道老外喜欢什么房子」,而经常出国的徐一鸣,自认「懂一点老外的生活品味」,才让他有机可趁。于是2003年开始,徐一鸣选择最多老外聚集的上海,当做他投资房市的起跑点。 

徐一鸣专挑上海高干聚居的小小区、或高楼层有景观、管理良好的大厦、或法租界精致明亮的透天老洋房、或美国学校旁的别墅下手。这些标的都有一些共通点:地段好、采光好、装修好,来吸引挑剔的老外。不过,在徐一鸣眼中,买房子若只考虑Location(地段),只称得上「及格」而已。 

原则2:让老房子自己说故事 

「地段好,算是先天条件佳,要加上高水平装修,让房子流露自己独特的味道,才能让老外一见倾心,乖乖掏钱承租。」徐一鸣是广告创意高手,最擅长让产品「说故事」,这项专长也同样发挥在上海的投资对象上,只要经过他亦中亦西、既古典、又现代的「妆扮」,每间房子就像会说故事一般,不仅让看屋的客人赞叹不已,更让他们怦然心动,勾起「租屋当若是」的念头。 

举例来说,他整修老洋房,一定先把厨房卫浴「现代化」。「别看老外不常开伙,但最重视厨房漂不漂亮,」再来,徐一鸣请上海老师傅出马,尽可能保持屋子的原有风貌,尤其是屋檐窗户和大小柜子,该有的雕龙画凤一样不少。这样细心整理后,老房子有了全新的光彩,让他不但招租容易,租金也令人满意。 

大陆的优势就是人工便宜,徐一鸣当然因地制宜。「同样的装潢,台北3、4百万做不起来,上海一半价格就做得到,甚至可以更讲究、更出色。」他说,光工资就差几十倍,尤其是完全依赖手工的铁工跟木工,上海是业主画的出来,工人就做的出来。所以徐一鸣无论磁砖拼花、铁门装饰都挑最难的或最贵的施工,「将来材料、人工涨了,现在做的这些就值钱了。」 

譬如,徐一鸣去年初买下上海南昌路70坪左右、带租约的老洋房,原租3000美金,买下后,花3个月、20万人民币重新装修,厨房改为开放式,上面做了天窗(Skylight),再将三楼露台墙拆掉,换成落地窗,玻璃是强化玻璃,窗格却是请木工师傅手工做的古代窗花,窗外绿意盎然,屋子内外以秋香绿上漆后,整间房子显得既精致、又明亮。才完工不久,就有某国驻上海领事馆相中,以5000美金租下,推估房价也涨了2、3成,「太太把这间当传家宝,哪里舍得卖?」徐一鸣开心地笑着。 

原则3:买「看得到一切」的房子 

徐一鸣投资房地产的另一个有趣原则是:绝不买看不见的房子(预售屋),也不买新屋(不知道邻居水平、怕搬入后常有工程进行),他只买「看得到一切」的房子,宁可眼前买贵一点,避免将来后悔。例如他喜欢绿树成荫的景观,眼中台北市最棒的路就是仁爱路与敦化南路,他家与办公室就落脚在这两处。 

不过,「好房子≠贵房子」,徐一鸣强调,即使负担得起,却从没买过豪宅(仁爱路近百坪的家,是早年2千多万买的)。整体而言,徐一鸣偏爱总价2千万元上下、位于优良地段的房子,通常他会观察一段时间,搞懂周围环境,等待适当时机再出手持有,至今都有不错的增值。 

「我的房子要卖,可以像股票一样容易!」徐一鸣自信地说,致胜关键就是「看准进场时点」。当初选中敦化南路置产时,就花了整整一年的假日,骑着脚踏车在林荫大道旁巷子里乱逛,收获是弄清楚附近房价的变化。 

直到SARS后,他看到正临敦化南路的住办大楼出售,权状51坪、开价1690万元,虽然屋况和废墟没两样,但他想起旁边巷子里公寓要30万元,而这间面对一片汹涌树海的大厦7楼开价不过33万元出头,看屋5分钟后徐一鸣决定出手,晚上就以1600万元成交。 

如今,这间漂亮的办公室已有每坪60万元以上身价,对面预售案每坪开价超过百万,等于替徐一鸣的房价撑腰,要卖的话,获利大概接近1倍。 

如果把上海和台北拉到同一水平,徐一鸣认为前者增值机会较大。尽管上海去年实施宏观调控,房价看跌,他仍逆向加码。「当深圳出租车师傅都不收港币时,你就知道人民币不但要涨,而且应该涨不少。」加上外资分析2042年中国有望成为全球最大经济体,在人民币升值、上海股市上看6千点双重诱因下,「穿过挣扎,到达星辰」徐一鸣选择大胆进场布局。 

从股市投资人到上海市房东,徐一鸣每次精采出击,背后其实都隐含了多年累积的观察力。他收藏式的精品购屋哲学,是否能给你许些启示? 

[2007年 4月30日 9 : 6]      评论:[0] | 浏览:[5480]
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